ワンルーム投資でよく言われる「節税効果」は、一言で言うと “不動産で出た赤字を、給料などの黒字と相殺して、税金を少し減らせることがある” という仕組みのことです。ただし、これは誰でも得をする魔法の制度ではなく、一定の条件があります。
今回は、ワンルーム投資における「節税」の仕組みについて解説します。
「税金」が決まる仕組み
日本の所得税・住民税は基本的に、所得（もうけ） が大きいほど、税率 も上がる「累進課税制度」になっています。そのため課税対象となる所得を少なくできれば、結果として税金が下がる可能性があります。
ワンルーム投資の「節税」の正体
不動産投資では、実際に現金の支出がなくても、会計上「費用」にできるものがあります。
その代表例が 減価償却 です。減価償却とは、「建物は年数が経つ古くなり価値が下がるため、建物の購入費用を毎年少しずつ費用として計上してよい」という税務上のルールです。
例：建物を買った → その価値が毎年ちょっとずつ減る → その分を「経費」にできる
※土地は古くならない扱いなので、基本的に減価償却の対象にはなりません。
どうやって税金が減るのか
不動産の所得は、ざっくり
家賃収入 −（管理費・修繕・ローン利息・減価償却など）＝ 不動産の所得 となります。
ここで、もしこの計算が マイナス（赤字） になった場合、条件によっては給与所得などの黒字と合算することが可能です。その結果、課税対象となる全体の所得を下げることができ、所得税や住民税が下がる可能性があります。これが、一般的に言われる「節税効果」です。
ただし、赤字は赤字です。節税によって減る税金は、「赤字額 × 税率」 の分だけです。例えば、税率20%の人が不動産で 10万円の赤字 を出した場合税金は 約2万円減る可能性 があります。しかし、10万円の赤字− 税金減少2万円となるため、実際には約8万円のマイナスになります。
つまり、「節税＝利益」ではなく、損失の一部が税金として戻るイメージです。
節税が効きやすい人
節税が効きやすい（可能性がある）
・もともと税率が高い人（所得が高い人）
・減価償却が大きく取れるケース（例：条件次第で中古の方が大きくなりやすい）
節税が効きにくい
・税率が低い人（学生・新社会人など）
・不動産が黒字で、相殺する赤字がない人
・節税になる」と言われても、実際はキャッシュ（現金）が出ていっている人
ですが「節税できる＝得」ではありません。赤字の場合、節税しても損失そのものが消えるわけではないからです。減価償却はただの利益ではなく、売却時の利益計算などに影響することがあります。
さらによくある誤解として「売却価格にそのまま税率がかかる」と思われている方もいますが、これは誤りです。正しくは、購入価格と売却価格の差額（利益）に対して税金が発生することです。
まず短期譲渡か長期譲渡かを判定
まず、売却時の税率は「所有期間」 によって変わります。判定基準は以下です。
売却した年の 1月1日時点で
・所有期間 5年超 → 長期譲渡所得
・所有期間 5年以下 → 短期譲渡所得
この違いによって税率が大きく変わります
譲渡所得の計算
基本の計算式はこちらです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売った値段） −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除
譲渡費用：売るためにかかった費用（売却時の仲介手数料、測量費など）
特別控除：条件を満たす場合だけ（投資用ワンルームだと、マイホームの3,000万円控除などは通常対象外になりがち）
税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
長期譲渡（5年超）
所得税 15%
復興特別所得税（所得税の2.1%）
住民税 5%
合計：約20.315%
短期譲渡(5年以下)
所得税 30%
復興特別所得税（所得税の2.1%）
住民税 9%
合計：約39.63%
最終的な税額の出し方としては
税額（概算）＝ 課税譲渡所得金額 × 税率（長期 or 短期）となります。
ですので例えば
（取得費＋譲渡費用）：2,500万円
特別控除：なし
→ 譲渡所得：500万円
長期なら：500万円 × 20.315% ≒ 約101.6万円短期なら：500万円 × 39.63% ≒ 約198.2万円
となります。
まとめ
不動産投資の節税効果は、その人の所得状況や物件条件によって大きく変わります。
正しい仕組みを理解し、自分の状況に合わせて計算することで、
より適切な資産運用につなげることができます。
弊社では、それぞれのお客様に合った資産運用をご紹介しております。
是非少しでも気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。
ラクサスマネジメント株式会社
ライフコンサルティング事業部
大島レイ
富山県出身。
成果主義であることと、働かれている先輩方一人ひとりに魅力を感じ、成長できる環境があると考え、新卒で入社。
小学校1年生から大学4年生まで約16年間サッカーを続けてきた。
趣味は運動をしたり、最近では本を読み始めたそう。
サッカーで培った粘り強さと継続力を活かして、毎日の仕事に全力で取り組んでいる。
