家を売るタイミングの判断基準とは
家を売るタイミングの見極めは難しく、不動産市場の動向や金利の変化、地域ごとの需給バランスなど、さまざまな情報を踏まえて判断する必要があります。売却のタイミングによっては、同じ物件でも売却価格や成約までの期間が大きく変わる可能性があるため、慎重に状況を見極めることが大切です。2026年は金利上昇とともに、地方では空き家が増えて需給バランスが崩れてしまいます。一方、都市圏の価格指数は高水準を維持しています。
この記事では家を売るタイミングの判断基準や、家の売却でやってはいけない対応について解説します。
不動産市況と家の価値は連動して変動する
家の価値や価格は、売出時期・流通在庫数・ローン金利・税制優遇制度の有無と連動する買い手の心理・需要・物件供給量・購入費用の金額などにより、常に変化します。
そのため、不動産需要が少ない時期に家を売り出すと、売れ残りから相場以下の大幅値引きによる売り切りを迫られるケースも少なくありません。
2025年の不動産の売り時｜市場動向と今後の見通し
現役子育て世帯の減少に比例し、住宅購入需要は減少しています。
全国の空き家率（賃貸用の空き家を含む）も13.8％と過去最高を更新しているため、住宅供給過多の地域は売り手にとって難しい状況です。ただし「駅近・築浅・維持管理良好・修繕履歴明瞭」の中古物件需要は依然として高く、特に三大都市圏を中心に不動産価格指数（住宅）は高い水準を維持しています。
金利上昇は、購入予算を低く抑えようとする動機になります。例えば、2025年4月の変動金利型住宅ローンの金利は、政策金利の上昇に伴っておおむね0.15％～0.35％上昇しました。公益財団法人日本経済研究センターが実施した「ESPフォーキャスト調査」（2025年8月調査）によれば、変動金利型のベースとなる政策金利は、現在の約0.5％から以下のように予測が出ており、変動金利型住宅ローンも上昇が見込まれます。
・2025年12月末までに0.5～0.8％
・2026年6月末までに0.7～0.8％
・2026年6月末までに1.0～1.1％
住宅購入の促進施策である住宅ローン減税も、令和7年度税制改正により、令和6年と同様の措置が引き続き実施されます。
ライフステージの変化と不動産売却
結婚・離婚・転勤・進学・独立などに伴って必要な間取りや通勤通学動線が変わるタイミングは売却のニーズが高まる時期です。特に居住用不動産の成約件数が増える春（3月）と秋（9月）は家探しが活発になるため、家の需要と供給が高くなります。
住宅ローンの残債状況
ローン途中でも家の売却は可能ですが、買主への所有権移転には、ローンを一括返済したうえで「抵当権」を抹消する必要があります。そのためにも、前もって「住宅ローンの残債」や「売却諸費用」（仲介手数料・ローン一括返済手数料・登記費用など）を計算し、売却後の手取金額を確認しながら、販売時期を見極めなければなりません。
築年数10年・20年の節目が狙い目
不動産ポータルサイトでは、「築10年以内」「築20年以内」の検索が多いため、家の売却は築10年・20年になる前が狙い目です。また、木造住宅の法定耐用年数上限は「22年」のため、築20年前後の家は建物価値が低く見積もられやすい点にも注意しておきましょう。
まとめ
金利は上昇傾向・特に都市圏の価格は高水準というのが不動産市場の大きな流れです。住宅需要の安定したエリアでは、2026年以降も家の売却を検討するには良い時期が続くと思われます。ただし、不動産市況を「正確に」読み解き、販売戦略を策定するにはプロの力が必要になります。家を買う・売るタイミングも含め、まずはラクサスマネジメントへ連絡して下さい。
ラクサスマネジメント株式会社
ライフコンサルティング事業部
阿部亮介
東京都出身。
会社の目指すビジョンや経営理念に共感したことと、元々弊社の役員とのつながりがあり紹介を受けたため、入社を決意。
10歳からサッカーを始め、その後社会人になった現在もサッカーチームに所属し、仕事もプライベートも充実させている。
休みの日は、サッカー以外にも犬の散歩やゴルフをして過ごしている。
周りにいい影響を与える人物になれるように、日々真摯に仕事と向き合っている。
