マンション経営の出口を考えるうえで、売却価格は最も重要な要素の一つではないでしょうか。
今回のコラムでは不動産価格の査定方法について、いくつかの手法をみていきたいと思います。
査定価格の計算方法
不動産価格の査定方法は大きく次の３種類に分けられます。
①取引事例比較法 (おもにマンションや土地の査定で利用される)
取引事例比較法は多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらの取引価格を必要に応じて事情補正及び時点修正を行います。
そして、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して価格を決める方法のことです。
おもにマンションや土地の査定で利用され、比較する物件によって価格が左右してしまう点や、不動産売買が少ない地域では事例が少なく、正確性に欠けてしまう特徴があります。
比準価格(試算価格)＝比準単価×面積
→比準単価＝取引価格×事情補正×時点修正×地域要因比較×個別的要因比較
②原価法 (おもに一戸建て住宅の査定に利用される)
原価法とは、査定時点で同じ建物を建てた場合の価格（再調達価格）を算出し、その金額から築年数による経年劣化を減価修正して査定価格を導き出す方法です。
おもに一戸建て住宅の査定に利用されています。
積算価格(試算価格)＝再調達価格×(１－減価修正率)
③収益還元法 (おもに投資用・事業用不動産の査定に利用される)
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって対象不動産の試算価格を求める手法で、直接還元法とDCF（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法の2種類があります。
収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で、取引事例比較法や原価法と比べて合理性が高い方法であると言えます。
ただし過去の運用履歴とその数字の信頼性が前提となりますので、対象不動産の販売会社から提出された資料の妥当性を精査する必要があります。
・直接還元法
収益価格（試算価格）＝ 1年間の純収益÷還元利回り
→還元利回り＝1年間の純利益÷対象不動産の購入価格×100(％)
・DCF法
不動産価格 = 年間純利益の現在価値の合計 + 予想売却価格の現在価格
以上の特徴から、マンション経営の価格の査定では収益還元法を使用することが多いです。
このことから、お持ちの不動産では賃料が上がれば査定価格も高くなりやすいといえるでしょう
まとめ
今回は不動産の査定方法についてみてきました。
マンション経営では収益還元法で価格の査定が行われることが多いので、お持ちの不動産の賃料が上がれば売却の出口において有利であるといえます。
このことから、“入居者の入れ替わり＝賃料の上昇を狙える局面”はマンション経営の出口を取るうえで一つのチャンスと考えることもできるのではないでしょうか？
弊社では今後の賃料相場や予測に併せたエリア選定、物件のご案内を行っております。
是非お気軽にご相談ください。
ラクサスマネジメント株式会社 ライフコンサルティング事業部
コンサルタント 篠倉共晶
兵庫県加古川市出身。学生時代は中高大と部活動で野球に打ち込み、大学ではライブハウスでのバンド活動も並行して行う。
大学卒業を機に上京を決意し、社会人として周りよりも早く成長したいという思いでラクサスマネジメント株式会社に新卒入社。
実力主義の環境でトライアンドエラーを繰り返しつつ、未経験での営業活動に日々奮闘している。
趣味はギターを弾くことと銭湯に行ってサウナに入ること。
