マンション投資は長期的に物件を保有することを前提に行う資産運用の仕組みです。そのため遠い将来、お持ちの不動産が古くなっていてもちゃんと売却できるのか、ちゃんと需要があるのか、多くの方が気になる部分ではないでしょうか？
結論、築年数が30年～40年と経っていても売却はできます。むしろ、あえて築古マンションを狙って購入する需要もあるのです。そこで今回は築古マンションの特徴からその活用法を見ていきたいと思います。
築古マンションの特徴
メリット
・購入価格が安い、高利回り
・駅近など好立地に多い
・所有後の変動要素が抑えられる（価格や家賃、修繕積立金が既に変動しているため）
デメリット
・修繕費や管理費のコストがかかる
・節税効果が短い
基本的にマンションは築年数が経つにつれ、その価格や家賃は下がります。ただし家賃は価格に比べて下がりにくく、家賃収入に対して安くお得に不動産を購入できるのが築古マンションの魅力の１つといえます。
例えば価格では、
新築時：109万円/㎡ → 築30年超：39万円/㎡
＝累計下落率約64%
一方賃料では、
新築→築35年の累計下落率25.1%
といった具合です。
また都心部の築古マンションにおいては、都市開発が駅近等の好立地から行われることを鑑みると、立地や利便性が高く、より希少価値の高い場所で不動産を所有できるといった旨味もあります。
これらの特徴から、築古マンションは立地や管理状態等のポテンシャル次第で好立地の物件を安くお得に購入し、リノベーションをし、資産価値を上げ、高利回りを狙うことができるという点から、不動産投資家の中では人気の投資手法の１つであるといえます。逆を返せば、購入時からこのような築古マンションの活用方法を見据えて、立地と管理をしっかり抑えた物件を選定することで、長期保有後でも安心して出口戦略を狙うことができます。
※出典：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年数帯別成約状況【2022年4-6月】
※出典：LIFULL HOMES×三井住友トラスト基礎研究所「築年数の経過が賃料に与える影響度の違いを「3つの観点」から比較～賃貸マンションと比較した賃貸アパート実体分析④―１」
まとめ
今回は築古マンションの活用方法について見てきました。築古マンションはポテンシャルの高い立地の物件を、安くお得に購入できるといった魅力があります。遠い将来を見据えて安心して出口を迎えるためにもしっかりとした立地で管理状態の良い物件を持つこと、これこそが不動産運用を成功に導く秘訣ではないでしょうか。
弊社では今後の賃料相場や予測に併せたエリア選定、物件のご案内を行っております。是非お気軽にご相談ください。
ラクサスマネジメント株式会社
ライフコンサルティング事業部
チーフコンサルタント 篠倉共晶
兵庫県加古川市出身。学生時代は中高大と部活動で野球に打ち込み、大学ではライブハウスでのバンド活動も並行して行う。
大学卒業を機に上京を決意し、社会人として周りよりも早く成長したいという思いでラクサスマネジメント株式会社に新卒入社。
実力主義の環境でトライアンドエラーを繰り返しつつ、未経験での営業活動に日々奮闘している。
趣味はギターを弾くことと銭湯に行ってサウナに入ること。
