投資用マンションは災害に強い？知っておきたい5つの理由

「投資用マンションって、災害が起きたときは大丈夫なの？」
不動産投資を考えるうえで、収益性や立地だけでなく、「災害への強さ」も気になるポイントの一つではないでしょうか。
地震や火災、台風、大雨など、いつ起こるかわからない自然災害。特に日本では、住まいを選ぶ際にも災害リスクを意識することが大切です。実は、都市部の投資用コンパクトマンションには、災害への備えという点で注目できる特徴があります。
もちろん、すべてのマンションが災害に強いわけではありません。建物の構造や築年数、管理状況、そして立地によってもリスクは大きく変わります。では、具体的にどのような点が「災害への強さ」につながるのでしょうか？今回は、投資用コンパクトマンションが災害に比較的強いと言われる理由を5つの視点からご紹介します。

火災に比較的強い理由

都市部のコンパクトマンションでは、一般的にRC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造が多く、木造に比べて柱・床・壁などの主要部分が燃えにくい特徴があります。また、共同住宅では、住戸と住戸の間を耐火構造の床や壁で区画する基準があります。そのため、仮に一室で火災が起きても、火や煙が隣室や上下階へ一気に広がるのを抑える構造になっています。ただし、室内の家具、カーテン、家電などは燃えるため、「マンションなら火災が起きない」という意味ではありません。

 地震に比較的強い理由

RC造は、コンクリートの「圧縮に強い」という性質と、鉄筋の「引っ張る力に強い」という性質を組み合わせています。そのため、地震時の揺れに耐える構造を作りやすいのが特徴です。さらに、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、一般に新耐震基準が適用されています。したがって、比較的新しい投資用コンパクトマンションは

・新耐震基準で設計されている
・RC造である
・建物全体で地震の力を受け止める

という点から、古い木造住宅などと比べて倒壊リスクを抑えやすいと言えます。

  津波・浸水に比較的強い理由

RC造の3階建て以上の建物は、津波の高さが建物全体の高さを大きく超えない場合、上階にいる人に危険が及ぶほどの損壊割合が比較的低かったという東日本大震災の調査があります。また、高層マンションの上層階であれば、住戸内まで津波や浸水が到達しない可能性があります。このため、地域によってはRC造などの建物が津波避難ビルとして活用されます。「浸水想定の低い立地にあるRC造マンションの上層階は、住戸への直接被害を抑えやすい」と言えます。ただ、津波リスクは、必ず自治体のハザードマップで浸水範囲と想定浸水深を確認することが大切です。

 区分所有なら建物全体を1人で管理しなくてよい

一棟アパートを所有する場合、屋根、外壁、廊下、階段などの修繕を、基本的に一棟オーナーが負担します。一方、区分マンションでは、外壁、柱、屋上、廊下、エレベーターなどの共用部分を管理組合が管理します。区分所有者は管理組合の一員として、その持分に応じて費用を負担します。つまり、災害時にも、オーナー1人だけで建物全体の復旧を手配するのではなく、

・管理組合が被害状況を確認する
・共用部分の保険を請求する
・修繕方法を決議する
・修繕積立金などを使って復旧する

という対応が可能です。国土交通省の標準管理規約でも、共用部分に関する火災保険料や地震保険料を管理組合の費用として扱う内容が示されています。

計画的に点検・修繕される

適切に管理されているマンションでは、長期修繕計画を作り、修繕積立金を集めながら、外壁・屋上・給排水・消防・電気・エレベーターなどを点検・修繕します。国土交通省は、長期修繕計画をおおむね5年程度ごとに見直すことを推奨しています。適切な維持管理は、建物の長寿命化や災害時の被害軽減につながります。

 

まとめ

投資用コンパクトマンションは、RC造やSRC造が多く、木造住宅に比べて火災や地震に強い構造になっています。住戸ごとに耐火性のある壁や床で区切られているため、火災の延焼も抑えやすいのが特徴です。また、比較的新しい物件は新耐震基準に基づいて建てられており、倒壊リスクを抑えやすくなっています。上層階の住戸は、立地や浸水の深さによっては、津波や洪水による直接被害を受けにくい場合があります。さらに、外壁や廊下などの共用部分は管理組合が管理し、修繕積立金や保険を活用して、建物全体で修繕や復旧を行います。ただし、災害への強さは建物の構造、築年数、管理状況、立地によって異なるため、耐震基準やハザードマップを確認することが重要です。ラクサスマネジメントでは、お客様一人ひとりのご希望やライフプランに合わせた不動産投資についてご案内しています。投資用不動産について少しでも気になることがあれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。

ラクサスマネジメント
ライフコンサルティング事業部
大島レイ