現状回復のコストってどのくらい？

「入居者と揉めに揉めて、原状回復費用含めかなりの負担でした。未申告で部屋で事業もしていたようで。もう紛争でしたよ。結局売りましたね。」

昨今、在留外国人は増加の一途を辿っています。特に、コロナ禍の一時減少を経て2022年以降は過去最高を更新し続けています。

・コロナ前：約293万人
・2022年末：約307万人
・2023年末：約341万人
・2024年末：約376万人
・2025年末：約412万人

（情報元：出入国在留管理庁）

2025年末時点で、日本の総人口に占める割合は約3％台後半であり、主に日本の労働力不足を補う目的や留学生の増加が要因です。そのため、マンション経営を行っているオーナー様がお持ちの物件の入居者にも、外国人の方も当然いらっしゃいます。冒頭の一文は、先日弊社とは別でマンション経営をされているお客様との商談で出た一言です。当然国籍と物持ちの良さに関係はありませんが、印象に残った言葉であったため、本日はマンション経営を行う上で避けては通れない「原状回復」についてお話します。

 

現状回復費用とは

現状回復費用とは、主に賃貸物件の退去時に発生する修繕・復旧費用です。2020年の民法改正により、法律に明文化されました。

貸主・借主どちらが負担するのか

 

ポイントは、貸した（借りた）当初の状態に戻すものであり、経年劣化や通常損耗は貸主負担、その他借主の故意・過失、善管注意義務違反、または通常の使用を超える使用による損耗に関する復旧は借主負担です。

 

主な借主負担と貸主負担の一例と費用相場

借主負担の例
・タバコのヤニ・臭いによる壁紙の黄変・変色
・ペットによる引っかき傷・臭い・尿染み
・結露放置によるカビ
・引っ越し時の家具移動でついた大きな傷
・壁に下地ボードまで達する大きな釘穴・ネジ穴
・飲みこぼしによる床の腐食

貸主負担の一例
・日焼けによる壁紙、床の色あせ
・家具の放置による床のへこみ
・普通に生活してつく軽微な傷や汚れ
・エアコンなどの『設備の経年劣化』

費用相場
コンパクトタイプであればトータル10～15万円程度であり、一般的な入居者使用であれば費用の殆どは貸主負担となります。

 

ただのコストなのか

原状回復費用は入退去のタイミングで必ず発生しますし、特に近年の物価高の影響を受け、設備の交換・修理費用は高額となっています。そのため、マンション経営を検討する上で、月々のローンの返済（表面利回り）だけでなく、ランニングコストも含めた実質利回りを、ご自身の生活収支と比較する必要があります。一方、数年に一度まとまったコストがかかるマイナス面しかないのかと言えばそうでもなく、原状回復費用や修繕や設備の交換・修理費用はすべて確定申告において経費計上させ、損益通算させることが可能であり、節税のツールになります。また、定期的に物件を整備することにより、資産価値を維持したり、インターネット上の内覧においても入居検討者に好印象を与えることができ、入居率の向上にもつながりますので、損得ではなく必要経費として妥当かどうか数字でご判断いただくことが大切です。

まとめ

本日は、マンション経営を検討する上で避けては通れないランニングコスト、特に現状回復費用についてお話しました。前述しましたが、「お金がかかる」と言ったネガティブなイメージは一旦置いておいて、必要経費として許容範囲か否かを検討していただければ、より検討の質があがりますので参考にしていただければ幸いです。また、弊社においては月額で一定料金をお支払いいただくことで、お持ちの物件の設備保証サービスを行っており、多くのオーナー様にご利用いただきご満足いただいております。弊社でご検討の際は、併せてご提案いたします。

 
ラクサスマネジメント株式会社
ライフコンサルティング事業部
奥本幸治