不動産経営における確定申告について

不動産経営における確定申告について

弊社が皆様にご紹介している不動産経営、大きなメリットの一つとしてあげられるのが節税効果を得ることができるということです。
節税効果は確定申告を行うことによって得ることができますし、納税になった場合には確定申告をしっかりと行わないと脱税になってしまいます。
弊社では担当の者が確定申告の際にしっかりとサポートさせて頂きますの。その為皆様ご安心頂いているのですが、検討するにあたってどんなものかわからないからこそ不安だという方に今回確定申告とは何かというところをご紹介させていただきます。

不動産経営を始めるとなぜ申告しないといけないのか

アパートやマンションなどで不動産経営を行っている際は、不動産所得に対する所得税を納税する義務があるため、確定申告を毎年する必要があります。
企業に勤めて給与所得がある場合は、会社で年末調整をおこなってくれますが、確定申告は納税者がご自身で税務署へ申告する形になります。

確定申告の義務者はどんな人

会社員で給与所得があるオーナー様の場合、不動産経営による年間所得が20万円を超えた場合は確定申告をする義務が発生します。
もし不動産所得が20万円どころか赤字でも、確定申告をすることにより、給与所得に関わる年末調整で納税済の税金が、「損益通算」という制度により還付されるという場合もあります。 

確定申告の基準となる「不動産所得」の計算方法

不動産経営に関する年間所得の計算方法は

 不動産所得＝総収入金額－必要経費

 となります。
つまり、不動産所得とは家賃収入そのものではなく、そこから必要経費を差し引いた損益ということです。
不動産経営は初年度の必要経費が特別多いため、不動産所得が帳簿上の赤字が大きくなりやすくなります、それも念頭に置きこちらの計算を行いましょう。
その上で不動産所得が20万円を超せば、確定申告が必要となりますので注意しましょう。

何が経費になるのか

まずここでは経費として計上できるものをご紹介します。
確定申告の際には、節税のためにも最低限の項目を漏れなく経費計上しましょう。経費になることを意識しないまま確定申告を迎えると、必要な領収書などを紛失してしまうことがあります。これらは忘れずに保管しておきましょう。

管理費・修繕積立金

マンションの区分所有者になった場合、マンションの所有者で組織される管理組合に加入します。管理組合の役割は、管理費を集めたり修繕積立金を積み立てたりしてマンションの全体を管理することです。
この管理費や修繕積立金は経費計上できます。

原状回復費

入居者が退去すると、次の入居者を募集するために原状回復の工事をします。部屋の掃除やクロスの張り替え、フローリングの補修などをすることが原状回復です。原状回復にかかった費用は「修繕費」として経費計上できます。

賃貸管理費用

こちらは賃貸の管理にかかる費用です。賃貸管理では、入居者の募集やクレーム対応、家賃集金などを行います。これらを賃貸管理会社に委託した場合に発生する管理委託料です。

金利

不動産投資で所有いて頂く物件は収益用の不動産となります。収益を得るための不動産では、一般の住宅ローンではなく不動産投資ローンを組みます。

不動産投資ローンの金利分は、経費計上することができます。
年末に、融資を受けた金融機関から返済の明細書が届きます。この明細書から、元本と金利の内訳を確認しましょう。不動産投資ローンを組む際には、手数料がかかりますが融資を受けた年の手数料も経費計上することができます。

火災保険料・地震保険料

不動産投資ローンを組む際には、融資を受ける金融機関に物件の抵当権を設定します。購入した物件そのものが、貸し付けの担保です。
一般的に、金融機関は担保である物件を守るために火災保険の加入を義務付けます。
この火災保険料は経費計上可能です。10年分を一括で支払うことが通例で、10万円ほどが一般的な相場です。
火災保険に加入すると、地震保険にも加入できます。地震保険料に関しても、同様に経費計上が可能です。

不動産投資に関する税金

不動産投資においては、さまざまな税金がかかります。不動産取得税や固定資産税は経費に計上することができます。取得税は物件を購入した際に一度だけ支払うものですが固定資産税は物件を所有するかぎり毎年の支払い義務がある税金になります。
これらの税金を含め、課税文書を発行する際にかかる印紙税（収入印紙の代金）なども経費計上できます。

減価償却費

事業用に購入した建物や設備は、耐用年数がある減価償却資産です。建物の購入価格を耐用年数で割って、毎年同じ金額を「減価償却費」として経費計上します。耐用年数は、木造が22年、鉄骨造（S造）が34年、鉄筋コンクリート造(RC造)が47年です。弊社では鉄筋コンクリート造のマンションを取り扱っております。
弊社が取り扱っている区分マンションは建物と土地をどちらも購入しますが、減価償却資産にあたるのは建物だけです。購入価格から土地の割合を差し引いて、減価償却費を計算しましょう。

まとめ

これらの経費を計上していくことによって家賃収入と合算した際に帳簿上の赤字を多く見せより節税効果を大きくしていきましょう。
確定申告は毎年行う必要があり特に初年度は初めての経験になります。
それをご自身一人で行うのは非常に大変です。その為冒頭でも記載した通り弊社で不動産をお持ちいただいた際は担当者が手厚くサポートを行い申告して頂きますのでご安心して不動産経営に取り組んでいただけます。
確定申告以外に不安点がある方、不動産経営についてご質問ご興味がある方はお気軽に弊社までご相談ください。

ライフコンサルティング事業部

市川　陸