人口減少時代の不動産投資

人口減少時代の不動産投資

 2008年以降、日本の人口は減少の一途をたどっています。

「人口減少による不動産投資への影響が心配」「これから不動産投資をしても大丈夫なのか」と不安になる方も多いことでしょう。

そこで今回は、人口減少が不動産投資に与える影響と、人口減少社会における不動産投資の攻略法について、紹介していきます。

 人口が急速に減少している将来の人口予測

 

不動産投資は不動産を利用する人がいないと成立しない投資です。一般的に、人口増加地域の不動産投資は成功する確率が高くなり、人口減少地域では相対的に成功確率は低くなります。人口動態は不動産投資において非常に重要な要素の一つです。

 

2010年前後をピークに日本は人口が恒常的に減少する時代に突入し、2020年以降は目に見える形で人口が減少すると予測されています。

一方、人口減少時代でも2040年前後まで増加するセグメントもあります。それは65歳以上の老年人口です。全体的な人口減少の中、65歳以上の世代は人口が増加し老年層の占める割合は将来的に40％近くにまで上昇すると予測されています。

 

 増える首都圏の人口

 

高齢化社会によって、田舎に住んでいる高齢者は厳しい生活環境になってきています。

人口減少の影響でバスや鉄道などのインフラの廃線や商店の減少、町医者の減少などが現実に起きているからです。

車がなければ生活できない状態になっており、高齢者が田舎で暮らし続けるのが非常に難しくなっています。

そのため、徒歩圏内で生活に必要なものがまかなえる都市部への移住が増えてきているのです。このような変化は今後も続き、田舎の物件需要は減少していく一方、都市部の物件需要は増えると予測されています。

下図は、人口移動の推移を北東北（青森・岩手・秋田）、東京圏（埼玉・東京・千葉・神奈川）、中部圏（愛知・三重）、近畿圏（京都・大阪・兵庫）の4地域別に表したものです。

 

下図は、人口移動の推移を北東北（青森・岩手・秋田）、東京圏（埼玉・東京・千葉・神奈川）、中部圏（愛知・三重）、近畿圏（京都・大阪・兵庫）の4地域別に表したものです。

出典：政府統計の総合窓口　e-Stat

 

 

上の図を見ると東京圏ではバブル崩壊後にマイナスとなり圏外へ人口流出していることがわかります。しかしその後はプラスとなり、常に流入する状態が続いています。一方で他の地域は「人口流出」もしくは「多少プラスになっている程度」です。多くの人たちが東京圏を目指して集まっていることが理解できるのではないでしょうか。

 

ただし最近は新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、今後東京圏から圏外へ移住する人が増えるのではないかと不安視する声も上がりはじめています。コロナ禍以前のデータだけを見ると、今後も東京圏への人口流入は続くことが予想されます

 

 

人口減少社会で住宅に求められる評価項目

 

東京圏に人が集まる理由として挙げられるのは、就職先や学びの場所、医療や文化などの公共サービス、食やショッピング施設などが充実している点でしょう。これらの要素は不動産投資において「快適性」や「利便性」という評価項目で表されます。住居から職場、学校、医療機関、デパートなどへアクセスしやすいかどうかは重要なポイントの一つです。

 

 

選択すべき地域と物件とは？

 

「快適性」「利便性」で高い評価を得る物件は、都心部に集中しています。そのため今後も東京圏への人口流入が続く場合は「都心部の物件」を選択したほうが不動産投資の成功率を高めることができるでしょう。その際「駅近」というキーワードも重要になります。

 

 

まとめ

 

日本における人口減少の実態やその今後の推移、そして今後の不動産投資を行っていくのが大丈夫なのかどうかについて解説してきました。

日本全体の人口は減少しているものの、人口が増えている地域の選定及び世帯数に応じた物件タイプの購入を意識していけば、決して危険ではないことをご理解いただけたと思います。この記事を読んで『不動産投資を行ってみたい』『不動産投資についてもっと知りたい』と思われた方、是非弊社までお気軽にご相談ください。

ライブコンサルティング事業部　　原　大介