昨今、不動産投資の普及率が上がっていますが、不動産投資で資産を最大化するためには「購入」よりもむしろ「出口戦略」が重要だといわれています。なぜなら、同じ物件でも売るタイミングや運営方法次第で、手元に残る利益が大きく変わるからです。しかし、多くのオーナーは「まだ持てるから」と保有を続けたり、「とりあえず売れる時に売ろう」と直感で判断してしまい、出口価格を大幅に下げてしまうことがあります。
そこで本コラムでは、売却タイミングの判断フローを整理し、「売るか保有するか」の最適判断を導く方法を具体的に解説します。
売却目的を明確にする
まずは、売却目的を明確にする必要があります。売却目的が明確でないと、タイミング判断も曖昧になり、不要な損失を出してしまう可能性が出てきます。
売却目的例として、
・キャッシュの回収（次の投資、資金に活かす）
・資産入替（物件の振り替え）
・リスク回避（金利上昇や空室リスクを回避）
こちらが挙げられます。
キャッシュフローと運用状況を確認
売却の目的が明確にできたら、次に所有している物件の現状を把握します。
・現在の家賃収入や支出、ローンの残債、空室率
・修繕予定や管理コストの増減
・負担物件なら売却優先を視野に入れる
市場動向・物件価値のチェック
自身の生活のキャッシュフローや運用状況を確認した後、物件の相場価格や開発エリアの動向、金利の増減などの動向も調べておくと、出口部分が見えやすくなってきます。
・エリアの家賃相場や利回り推移
・金利や融資条件の変化
・近隣再開発や人口動向
ここで重要なことは目的に沿って「まだ持てる」だけではなく、「高く売れるか」が判断軸になることです。
出口価格の試算
出口戦略の構図が見えたら、実際に数字を当てはめてどのくらいの利益が見込めそうか指標を出し、売る「時期」を含めて設計することが重要です。
・現在の家賃 × 想定利回り
・修繕後の資産価値や買主の評価
・市場価格と目標価格のギャップを把握
売却後の次の戦略をセットで考える
次に、運用益をどのように活かすかが長い人生において最も重要です。売却後の戦略も併せてライフプランを再設定します。
・売却益の活用方法（次の物件購入や借入枠回復）
・資産ポートフォリオ再編
・キャッシュフロー改善
まとめ
今回のコラムでは、不動産を所有してから出口戦略を取り、次への活かし方の流れについてご説明させていただきました。ただし、これだけ多くの項目をオーナー様一人で調べ抱えることはかなりの負担になります。不動産投資を成功させる最大のカギは物件の管理と担当のアフターフォローです。
弊社では、不動産を購入していただいたオーナー様が満足・納得のいくところまでフォローさせていただく点に全力を注いでおります。多角的な視点から成功に導くための更なる向上に努めてまいりますので、まずはお気軽にご相談いただければと思います。
ラクサスマネジメント株式会社
ライフコンサルティング事業部
池邊克真
兵庫県出身。
自身の成長を短期間で感じられる会社の仕組みに共感した事と、それに伴いお客様の生活をより豊かにする為のサポートが出来る魅力ある仕事という点に惹かれた為入社を決意。
仕事とプライベート時間のメリハリをしっかり付け、休日には外食を楽しんだり、最近はゴルフも始めたそう。
「世界に通用する紳士たれ」この言葉を胸に、会社の基盤となり皆様から目標とされる人物になる為、日々真摯に仕事と向き合っている。
