ワンルーム不動産投資における団体信用生命保険のメリット

ワンルーム不動産投資では、一般的に年金対策・節税・保険・貯蓄の4つが主なメリットとして説明されます。このうち「保険」のメリットとしてよく挙げられるのが、団体信用生命保険（以下、団信）です。団信は、不動産投資ローンや住宅ローンを利用する際に付帯されることが多い保険で、契約者に万一のことがあった場合、保険金でローン残債が返済される仕組みです。住宅金融支援機構でも、死亡や所定の身体障害状態などに該当した場合、保険金が債務返済に充当され、以後の返済が不要になる仕組みとして案内されています。

団体信用生命保険とは何か

団信とは、ローン契約者を被保険者とし、金融機関側を保険金受取人として設定する生命保険です。
契約者が死亡または所定の高度障害・身体障害状態などになった場合、保険会社から保険金が支払われ、その資金でローン残高の返済が行われます。つまり、ワンルームマンション投資でローンを組んでいる人が加入していれば、万一の際に家族や相続人が借金を背負わずに済む可能性が高いという点が大きな特徴です。日本生命も、団信加入時は「万一のことがあった場合には、ご家族には返済のご負担がありません」と案内しています。

ワンルーム不動産投資における「保険のメリット」

生命保険の代わりになる考え方ができる

ワンルーム投資ローンに団信が付いている場合、契約者に万一のことがあれば、ローン残債が保険で完済されるため、遺された家族には借金のない収益物件が残る可能性があります。その結果、家族は次の選択ができます。
・物件をそのまま保有し、家賃収入を受け取る
・売却してまとまった資金に換える
・相続後の資産として持ち続ける
この点が、ワンルーム不動産投資における「保険」としての価値です。
単に現金を残す生命保険ではなく、ローンのない実物資産を残せる可能性があることが特徴です。

遺族の返済負担を軽減できる

通常、ローンで不動産を購入すると、契約者が亡くなっても借入そのものが自然に消えるわけではありません。
しかし団信に加入していれば、所定の支払事由に該当したとき、保険金が残債返済に充当されます。
つまり、団信の本質は「万一のときに家族へ負債を残しにくくする仕組み」だといえます。
ワンルーム投資を検討する人にとっては、「自分に何かあったときでも、家族にローン返済義務だけを残さない」という安心材料になります。

 家賃収入が“遺族年金の補完”のような役割を持つことがある

団信によってローンが完済されると、その後の物件は無借金の収益不動産になる可能性があります。その場合、入居が継続していれば、家賃収入を毎月受け取れるため、遺族にとっては継続的なキャッシュフローになります。もちろん、空室や修繕費、管理費などは考慮が必要ですが、考え方としては
・死亡保険金を一時金で受け取る生命保険
・家賃収入を継続的に生む不動産
という違いがあります。そのため、団信付きの投資用不動産は、生命保険機能を持ちながら、家賃収入を残せる可能性があるという点が大きな特徴になります。

団信の主な保障内容

団信の基本保障は、一般に死亡と高度障害・所定の身体障害状態です。住宅金融支援機構でも、死亡・所定の身体障害状態などに該当した場合に返済不要となると案内しています。さらに、金融機関や商品によっては、以下の上乗せ保障が付く場合があります。

3大疾病保障

がん、急性心筋梗塞、脳卒中などで所定の条件に該当した場合に、ローン残高が0円になるタイプがあります。住宅金融支援機構などでもそのような特約商品が案内されています。

介護保障

公的介護保険制度に定める要介護状態などを条件に、保障対象となる商品があります。

8大疾病保障など

銀行によっては、3大疾病より広い疾病保障を付けられる商品もあります。例えば三井住友銀行では8大疾病保障付き団信を案内しています。

団信の加入条件

団信は誰でも無条件で入れるわけではなく、年齢条件や健康状態の告知が必要です。住宅金融支援機構では、申込時点で満15歳以上満70歳未満で、かつ生命保険会社の加入承諾が必要とされています。実務上も、投資用ローンで団信を利用する際は、一般的に以下がポイントになります。
・年齢が高すぎないこと
・持病や既往歴の内容
・保険会社の審査に通ること
したがって、ワンルーム投資の「保険メリット」を説明するときは、誰でも必ず同じ条件で入れるわけではないという補足も重要です。

注意点

団信にはメリットだけでなく、次の注意点もあります。

 保障範囲は商品ごとに違う
「死亡のみ」ではなく、実際には高度障害・身体障害・3大疾病・介護保障など、商品によってかなり差があります。

すべての病気や状態が対象ではない
病気になったら何でもローンがゼロになるわけではなく、所定の条件に該当する必要があります。たとえば3大疾病保障には対象条件や免責・待機の定めがある商品があります。三井住友銀行では、8大疾病保障について融資実行日から3ヵ月間は保障対象外と案内しています。

加入審査に通らないことがある
健康状態によっては団信に加入できず、ローン条件に影響する場合があります。

まとめ

ワンルーム不動産投資における団体信用生命保険の価値は、ひとことで言えば、万一の際にローン返済の負担を家族へ残しにくくし、無借金の収益不動産を残せる可能性があることです。特に重要なポイントは次の3つです。
・団信は、死亡・所定の高度障害や身体障害状態などでローン残債を返済する仕組みである。
・その結果、遺族は借金のない物件を引き継げる可能性がある。
・商品によっては、3大疾病・介護・8大疾病など保障が広がる場合もある。

したがって、ワンルーム不動産投資における「保険のメリット」は、単に「生命保険の代わりになる」というだけでなく、資産形成をしながら、万一の保障も持てる可能性があるという点にあります。

団体信用生命保険の内容やワンルーム不動産投資について、ご自身のケースに当てはめた詳しいご説明をご希望の方は、ぜひ弊社までお気軽にご連絡ください。

ラクサスマネジメント株式会社
ライフコンサルティング事業部
大島レイ