資産形成の手段は多岐にわたります。
株式投資で企業の成長に期待するもよし、投資信託で分散投資のリスク低減を図るもよし、債券投資で安定的な利回りを狙うもよし。
その中で、ひときわ異彩を放つのがマンション経営という選択肢です。
実物資産を保有し、賃料収入を得るこの方法は、他の金融商品とは異なる独自の魅力と注意点を持っています。
今回のコラムでは、マンション経営が株式投資、投資信託、債券投資といった代表的な資産形成の方法と比較して、どのようなメリットとデメリットを有するのかを紹介させていただきます。
安定収入という確固たるアドバンテージ
マンション経営の最大の魅力は、なんといっても安定した家賃収入、つまりインカムゲインが期待できる点です。
入居者がいれば毎月一定の収入が見込めるため、老後の生活資金や不労所得の柱として活用できます。
もちろん、空室リスクは常に考慮すべき点ですが、立地や物件の魅力を高めることで、比較的安定したキャッシュフローを確保することが可能です。
その一方で、株式投資における配当金は企業の業績に左右され、場合によっては無配となることもあります。
投資信託の分配金も同様に、運用成績によって変動します。
債券投資は定期的な利息収入が期待できますが、一般的に株式や不動産に比べて利回りは低い傾向にあります。
この点で、マンション経営は比較的安定した収入源を確保しやすいといえるでしょう。
インフレに強い実物資産の価値
インフレ（物価上昇）は、現金の価値を目減りさせるリスク要因です。
マンションという実物資産は、インフレ時にはその価値が上昇する傾向があります。
また、賃料も物価上昇に合わせて見直されることが多いため、インフレに対するヘッジ効果が期待できます。
株式投資も一般的にインフレに強いとされますが、個別銘柄の選定や市場全体の動向に大きく左右されます。
投資信託も同様で、投資対象によってインフレへの耐性は異なります。
債券投資においては、固定金利型の場合、インフレ率が上昇すると実質的な利回りが低下するリスクがあります。
実物資産であるマンションは、インフレという経済現象に対して比較的強い味方となり得るのです。
レバレッジ効果を活かす
マンション経営の大きな特徴の一つが、金融機関の融資（ローン）を活用できる点です。
自己資金の一部で高額な物件を取得し、賃料収入を得ることで、自己資金に対する収益率を高めることができます。
これは「レバレッジ効果」と呼ばれ、他の金融商品にはない大きな魅力です。
株式投資における信用取引もレバレッジ効果を生み出す可能性がありますが、担保が必要であり、損失が拡大するリスクも伴います。
投資信託や債券投資では、一般的にレバレッジをかけることはありません。
ただし、レバレッジ効果は諸刃の剣であり、金利上昇や空室の長期化は収益を圧迫する可能性があるため、慎重な資金計画が不可欠です。
節税効果という隠れたメリット
マンション経営には、減価償却費、固定資産税、都市計画税、修繕費、管理費など、様々な費用を経費として計上できるため、所得税や住民税の節税につながる可能性があります。
特に、減価償却費は実際に支出を伴わない費用であるため、帳簿上の利益を圧縮し、節税効果を高めることができます。
株式投資や投資信託においても、譲渡損失の繰越控除などの節税措置はありますが、不動産投資ほどの節税効果は一般的に期待できません。
債券投資においては、利息所得に対して課税されます。
税制面においても、マンション経営は他の投資方法と比較して有利な側面があるといえるでしょう。
相続対策としての有効性
相続税は、現金や有価証券などの金融資産に対して高額になる傾向があります。
一方、不動産は相続税評価額が時価よりも低くなる場合があり、小規模宅地の特例などを活用することで、さらに評価額を減らすことが可能です。
また、現物分割が難しい不動産を賃貸することで、収益を生み出しながら相続人に分配することもできます。
株式や投資信託、債券は基本的に市場価格で評価されるため、相続税対策としての効果は限定的です。
将来的な相続を見据えた場合、マンション経営は有効な選択肢の一つとなり得ます。
マンション経営のデメリット
①流動性の低さと管理の手間
一方で、マンション経営にはデメリットも存在します。
まず、不動産は株式や投資信託、債券と比較して流動性が低い点が挙げられます。
売却したいと思っても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。
また、売却には仲介手数料などのコストもかかります。
さらに、入居者の募集、契約、家賃の回収、物件の維持管理、修繕など様々な手間と責任が発生します。
管理会社に委託することも可能ですが、その分の費用がかかります。
これらの管理業務は、基本的に売買のみで完結する株式投資や債券投資、運用を専門家に任せる投資信託にはない負担といえます。
②価格変動リスクと空室リスク
不動産の価格は、市場の需給バランスや景気動向、周辺環境の変化などによって変動します。
購入時よりも価値が下落するリスクも考慮しなければなりません。
また、空室が発生すると家賃収入が途絶え、ローンの返済や管理費などの固定費が自己負担となるため、収益性を大きく損なう可能性があります。
株式投資も株価変動リスクがつきものですが、分散投資によってリスクを軽減することができます。
投資信託も同様に、分散投資の効果が期待できます。
債券投資は比較的リスクが低いとされますが、金利変動や発行体の信用状況によって価格が変動する可能性があります。
マンション経営においては、物件選びや入居者対策がリスク管理の重要なポイントとなります。
まとめ
マンション経営は、安定した収入、インフレヘッジ効果、レバレッジ効果、節税効果、相続対策といった多くのメリットを持つ一方で、流動性の低さ、管理の手間、価格変動リスク、空室リスクといったデメリットも抱えています。
株式投資、投資信託、債券投資は、比較的少額から始めやすく、流動性が高いというメリットがありますが、安定収入やインフレヘッジ効果、レバレッジ効果、節税効果といった点ではマンション経営に劣る場合があります。
ただ、デメリットの入居者の募集、契約、家賃の回収、物件の維持管理、修繕など、様々な手間と責任が発生します。
管理会社に委託することも可能ですが、その分の費用がかかる（管理の手間）とありましたが、弊社では小さい手数料（5%）でこの手間をなくすシステムなどがあるので負担を減らして安心して運用することができ、年金対策であったり、節税、保険、貯蓄の効果といった４つのメリットが得られる商品になっています。
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ラクサスマネジメント株式会社 ライフコンサルティング事業
アシスタント 大島レイ
富山県出身。
成果主義であることと、働かれている先輩方一人ひとりに魅力を感じ、
成長できる環境があると考え、新卒で入社。
小学校1年生から大学4年生まで約16年間サッカーを続けてきた。
趣味は運動をしたり、最近では本を読み始めたそう。
サッカーで培った粘り強さと継続力を活かして、
毎日の仕事に全力で取り組んでいる。
