不動産でよく聞く「瑕疵」(かし)とはなにか、その対処法とは

不動産でよく聞く「瑕疵」(かし)とはなにか、その対処法とは

 
不動産売買の際、「瑕疵担保責任」という言葉がよく使われます。 
まず瑕疵とは何なのか。これは「欠陥や不具合」のことを指します。 

 

不動産売買時に、見えている欠陥・不具合に関しては売主から買主に伝えられますが
売主が気づかない・分からない隠れた欠陥があった場合どうなってしまうのか。 

 

民法の瑕疵担保責任 

 

まず瑕疵担保責任とは、簡単に言うと
「その不動産に瑕疵があった場合、売主がその責任をもたなくてはならない」というものです。 

 売主が販売の際に把握していないことでも、その瑕疵の責任は売主が持たなくてはならないのです。
では、具体的に「瑕疵」とはどういうものを指すのでしょうか。 

 

瑕疵には物理的瑕疵と心理的瑕疵があり、それぞれご紹介していきます。 

 
まず、物理的瑕疵とはその名の通り物件に関する物理的な欠陥のことを言います。 
例えば、雨漏りやシロアリ・腐食・給排水管の故障等を言います。 

続いて心理的瑕疵とは、目に見えない欠陥のことを言います。 
例えば、事件や事故・自殺・騒音や臭気なども含まれます。よく言われる事故物件などはこの心理的瑕疵にあたります。 

 

以上のような瑕疵は売主の故意・過失は関係なく責任を負う、
つまり無過失責任となると民法で定められています。 

しかし、民法では具体的に瑕疵のどこまでが責任の対象なのかが正式に定められていません。 

 また、瑕疵を買主が発見して1年以内は売主に損害賠償請求をすることができる、と民法上は定められていますが、
物件引渡しからの期間は定められていません。 

つまり法令上期間の定めがないということは、民法の債権消滅時効の10年の間売主は
欠陥が発見され請求された場合保証しなくてはいけない可能性が常にある状態となってきます。 

 

この定め通りだと、売主側のリスクが高すぎて不動産を売却することをためらう方が
続出してしまう可能性が発生します。 

ただ、この民法の規定は実際に行うかどうかを選ぶことのできる「任意規定」となるので、 
当事者間で修正・変更することが可能とされています。 

 

自由に修正・変更が可能となると、次は買主側に多くのリスクが発生します。 
特に、専門知識を持たない買主の方の場合、不利な内容で契約されてしまう可能性も十分に出てきてしまいます。 

その為、瑕疵担保責任を「不動産売買契約書」において別途定めることで、
瑕疵が見つかった際の買主と売主の責任の所在を明らかにしておくことが重要となります。 

 

瑕疵担保責任の免責 

物件の中でも特に中古物件に関しては、そもそもの瑕疵なのかどうかを判断することが難しい場合があります。 

その場合、瑕疵か否かのリスクを含めて売買価格を設定します。 

その為リスクを含めての検討をしているので、契約時には瑕疵担保責任を負わない
「瑕疵担保責任免責」という形での契約をすることが可能です。 

 ただし、この契約は売主や買主、売買物件によってこの契約ができるか否かが変わってきます。 

どういったものか以下に簡易的にまとめます。 

 
原則：売主が宅地建物取引業者の場合、瑕疵担保責任は必ず負う必要があります。 
新築物件の場合、基本的に販売するのが不動産業者の為瑕疵担保責任を負わなければなりません。 
期間は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」という特別法で定められており、引渡し日から10年になります。 

中古物件の場合、売主が個人であれば瑕疵担保責任を免責にすることができます。
売主が不動産業者であれば短くとも2年以上の瑕疵担保責任を負う必要があります。 

 
つまり不動産業者の場合は免責という選択はなく、個人で中古物件を売却する場合は物件によっては
免責にて契約することも可能となります。 

その為弊社のような不動産会社から購入する場合は必ず売り主側に瑕疵担保責任が発生しますので
瑕疵に関して安心してご購入いただけます。 

 

また「瑕疵担保責任」という名称は、2017年5月26日の民法改正により、
2020年4月1日から名称が「契約不適合責任」となりました。

 

この変更により、細かな変更点はございますが大きく一つを取り上げますと
売主が分からない「隠れた」瑕疵、という概念がなくなり、
瑕疵があった時点で債務不履行責任として統一的に取り扱われることになります。 

 

その為、買主の請求できる権利が増加しそれに伴い売主に求められる対応も増えることとなりました。 

 
改正後の内容にも留意することが必要ですが、不動産売買契約の際
売買物件の状況が売買契約締結時にどのような状態であるのか・どのような状態で買主に引渡すかを
明確にしておくことは前提として必要になります。 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか。 

瑕疵とは何なのか、それがあった場合どうなっていくのかご理解いただけましたでしょうか。 

こういった観点から、しっかりとご安心頂けるような不動産業者から購入することも大切になってきます。 

弊社ではどなたでもＨＰからお問い合わせ、ご質問など可能となっております。 

不動産運用に興味のある方、この記事を読んで気になった方などがいらっしゃいましたら
お気軽にお問い合わせください。 

ライフコンサルティング事業部　市川陸