税制については、法人税38.01％（最高）、個人所得税15％～50％、給与支払税25.63％、消費税率8％で、世界２位の重税国であると評価されました。
しかしながら、そのような中でも日本は更に増税するといったニュースが流れています。
今回のコラムでは、年々上がり続ける税金対策のために、不動産投資における節税の仕組みや効果についてご紹介させていただきます。
はじめに
現在出ている増税案としては、子育て支援金 （「独身税」とも呼ばれる）、防衛特別所得税（所得税の1%増税）、防衛特別法人税（法人税の4%増税）、走行距離税（自動車の走行距離に応じた課税）、退職金課税の強化（退職金の控除額が縮小）など多くの税金がありますが、「本当に上がった税金をそのまま支払っているだけでいいのだろうか？」という疑問が残ります。
このまま税金を支払い続けると、将来、老後の為に一人当たり2000万円～3000万円貯蓄することは厳しくなります。
そこで、今よりもっと多くの金額を貯蓄に回したり、株式投資をして資産を増やすなど方法はたくさんありますが、大切なことは支払っているものを減らす（節税）ことです。
ただ、一言で節税と言っても種類が多いので一つずつ説明していきます。
節税について
節税について考えた時に一般的にイメージしやすい例を下記に挙げました。
・一般NISA・つみたてNISA
・iDeCo（確定拠出年金）
・ふるさと納税
・不動産投資
NISAやiDeCoといった一般的な投資運用商品については、これら二つに共通している点として運用した際に得られた利益に対して非課税（節税）になるといった点が挙げられます。将来の老後に対して、金融資産を残すことで年金対策として活用できる点が魅力的ではありますが、節税効果で考えるとかなり薄いです。
ふるさと納税（寄付金控除）とは、自分の好きな地方自治体に寄附をすると寄附金控除が受けられる制度であり、自己負担額から2,000円を除いた金額が控除の対象になります。地方自治体は寄附金の3割以内に相当する各地の名産品や家電製品、旅行券などを返礼品として用意しており、好みの返礼品を選べます。返礼品は自己負担額2,000円を超える価値である場合が多いため、ふるさと納税はお得な制度ではあるのですが、どちらかというと節税よりも節約に近いです。
不動産投資は減価償却を行うことで大きな経費を生めるため、サラリーマンの節税対策に有効です。また、減価償却のほかにも、不動産を取得する際に発生する諸費用も経費計上することができるため、節税につながります。
不動産投資で経費計上できる代表的な諸費用は以下の通りです。
・融資事務手数料
・司法書士報酬
・登録免許税
・印紙税
・不動産取得税
上記の内、「司法書士報酬」「登録免許税」「印紙税」「不動産取得税」は購入時に一括で経費計上が可能であり、節税効果がかなり大きいです。
このように不動産投資の節税はとても魅力的に見えます。
不動産投資の魅力は節税だけではない
「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」
不動産投資で得られる利益（リターン）には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」があります。
キャピタルゲインとは不動産の値上がりによる売却益を指し、投資物件の価格が購入時よりも上昇した時点で売却すると得られます。
インカムゲインとは家賃収入による利益を指し、不動産投資では一般的にインカムゲインの獲得を目指します。
地価が上昇している局面ではキャピタルゲインも狙えますが、将来的な地価の上昇を予想するのはプロでも難しいため、初心者がキャピタルゲインの獲得を狙うことは容易ではありません。
「レバレッジ効果」
レバレッジ効果とは、小さな資金で大きな収益を得る手法を指します。
不動産投資においては、自己資金に借入金を加えることでレバレッジ効果を期待できます。
例えば、年間80万円の家賃収入がある物件を1,000万円の自己資金で購入すると、利回りは8％になります。
一方で、年間240万円の家賃収入がある3,000万円の物件を、2,000万円を借り入れて購入した場合はどうでしょうか。
自己資金は同じく1,000万円、利回りも同じ8％ですが、収益は3倍になります。
これがレバレッジ効果です。
まとめ
今回のコラムでは、年々上がり続けている税金を一部減らす運用についてお伝えさせていただきました。
直近では3年連続国民健康料が上がり、目には見えづらい税金を支払っている現状になっています。
一度自身がどれくらい年間で税金を支払っているのか、それに対して将来に資産を残すためには何をすればいいのかを考えていただき、ご相談いただければと思います。
ラクサスマネジメント株式会社 ライフコンサルティング事業部
アシスタント 田中洋人
千葉県出身。
自身の成長を実感できる環境で働きたいということと、
お客様に投資商材を直接売り込む営業スキルを身に着けたいと考え、入社を決意。
趣味はサウナに行ったり、美味しいご飯を食べること。
最近では陸上自衛隊の駐屯地巡りや海上・航空自衛隊の広報イベントにも参加している。
負けず嫌いな性格を活かし、不動産知識の習得や日々の業務に懸命に取り組んでいる。
