現金を不動産に置き換えると、相続税評価額が圧縮され、相続税の負担を軽減する効果が期待できます。
今回のコラムでは、不動産を活用した主な相続税対策をご紹介させていただきます。
主な相続税対策方法
①賃貸用不動産の活用（貸家建付地）
賃貸物件として利用している土地や建物は、以下のように評価が下がります。
土地：自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
建物：固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合）
自宅用よりも評価額が下がるため、相続税を圧縮できます。
②小規模宅地等の特例
特定の条件を満たすと、土地の評価額が大幅に減額される場合があります。
居住用：330㎡まで80%減額
→事業用や貸付用にも適用可能（条件あり）
相続税を大きく下げる強力な特例です。
③不動産の生前贈与
評価額が比較的低い不動産を生前に贈与しておくと、相続税の圧縮になります。
・相続時精算課税制度や暦年贈与との組み合わせも可能。
・固定資産税評価額で評価されるため、現金より有利。
④土地の有効活用（アパート・マンション建築）
更地のままよりも、賃貸用建物を建築することで評価額が下がります。
・更地の評価→自用地評価
・アパート建築→貸家建付地評価
現金や更地を相続するより節税効果が大きいといえます。
⑤共有名義にしておく
相続人間で不動産を共有名義にすることで、課税の分散や小規模宅地等の特例の適用が柔軟になります。
（ただし、トラブルの原因になることもあります）
1R物件を使った相続税対策のポイント
①賃貸物件としての活用
他人に貸している1R物件は、「貸家」として扱われるため、建物・土地の評価額が減額されます。
建物：固定資産税評価額の70%程度
土地：貸家建付地評価で減額（約15～20％ほど下がるケースが多い）
小規模でも評価額を圧縮できます。
②小規模宅地等の特例の活用
貸付事業用宅地の特例（200㎡まで50％減額）が適用可能な場合があり、適用には「相続開始前3年以上貸している」などの条件があります。
不動産管理会社などを通じて「事業としての実態」があると判断されやすく、1Rが複数戸ある場合はより効果的になります。
③生前贈与の対象として使う
1R物件のような評価額の低い資産は、生前贈与しても贈与税負担が軽くなります。
特に親族に貸していない物件は第三者賃貸と見なされるため評価減の対象になりやすく、小規模だからこそ贈与しやすいという利点もあります。
まとめ
今回は、不動産を活用した相続税に関してのお話をさせていただきました。
将来的に親族に資産を残したいと考える中で、不動産を活用する事は大変魅力的ではないでしょうか。
弊社では、お客様一人一人に合わせた出口戦略のフォローやプランをご提案し、ご安心して不動産投資を始められる環境を整えております。
まずは一度お気軽にご相談ください。
ラクサスマネジメント株式会社 ライフコンサルティング事業部
コンサルタント 阿部亮介
東京都出身。
会社の目指すビジョンや経営理念に共感したことと、
元々弊社の役員とのつながりがあり、紹介を受けたため、入社を決意。
10歳からサッカーを始め、その後社会人になった現在もサッカーチームに所属し、
仕事もプライベートも充実させている。
休みの日は、サッカー以外にも犬の散歩やゴルフをして過ごしている。
周りにいい影響を与える人物になれるように、日々真摯に仕事と向き合っている。
