不動産投資を始める際に、 最低でも必要な元手の現金はいくら必要?

自己資金




色々な投資選択肢がある中で、不動産投資を取り入れようとしている人にとって気になるポイントの一つは、「元手はいくらあればいいのか」ということでしょう。「物件価格の2~3割が目安」という人もいれば、「自己資金ゼロで始められる」という話も聞くことがあります。実際には、どのくらいの元手が必要なのでしょうか。今回は、不動産投資を始める際に最低限必要になる自己資金について考えてみます。

 

自己資金の使い道

自己資金の使い道は、大きく分けると以下の3つになります。

①物件購入の際の「諸費用」 

②リスクに備える資金 

③物件購入時に支払う「頭金」 

「諸費用」とは、不動産会社に支払う仲介手数料や登記の際に司法書士に支払う報酬、ローン手数料、税金などです。その額は、物件価格の7%前後と言われています。金融機関から借りる投資用ローンには、基本的に諸費用は含まれていません。諸費用のためのローンを用意しているところもありますが、諸費用までローンを使ってしまうと毎月の返済が多くなるため後々負担も大きくなります。少なくとも諸費用を自己資金で対応できる程度の余裕を持っておいた方が良いでしょう。したがって、用意すべき自己資金は物件価格の7%が最低ラインということになります。

 

レバレッジ効果を活かせば少額でも投資可能

不動産投資における「レバレッジ効果」とは、不動産を購入するための自己資金を最小限に抑えて金融機関から融資を受け、少ない元手から多くの家賃収入を得る方法を指します。

金融機関は株式や債券に対する投資資金を融資することはありません。しかし、不動産投資に対しては融資可能で、年収や資産背景といった属性によっては年収の10倍~20倍の融資が受けられることもあります。

投資資金1,000万円で具体的な例を見ていきましょう。レバレッジ効果なしの場合、融資を受けずに1,000万円の物件を購入して年間家賃収入60万円を得たとします。レバレッジ効果を得た場合自己資金が1,000万円あるならば3,000万円程度は融資を望めます。融資額を上乗せして4,000万円の物件を購入でき、年間家賃収入240万円から年間利息額を差し引いた実質収益は約150万円になるのです。このように、元手が同じ額でも収益差は90万円と2.5倍もの差がつきます。レバレッジ効果を得て融資を受けたほうが多くの収益を得られるといえるでしょう。

 

フルローン利用で元手なしでも投資を始められる

元手がなくてもフルローンを利用すれば不動産投資を始められます。フルローンとは、頭金なしで購入代金の全額をローンで賄うことを指します。不動産投資の元手の目安とされる物件価格の2割~3割がいらなくなり、用意する資金は「不動産取得税」「登記費用」「ローン保証料」といった初期費用だけになります。初期費用の目安は、物件価格のおおよそ1割程度です。ただし、フルローンで投資を始めるにはリスクも存在するので、きちんと把握する必要があります。

 

・フルローンのメリット

フルローンの大きなメリットは、レバレッジ効果を得られることと現金を手元に残せることの2つです。レバレッジ効果については先ほど解説したので、ここではもうひとつのメリットについて見ていきます。フルローンを組めば自己資金がゼロなので、現金を手元に残せます。現金は突発的なトラブルに対応する際に役立ちます。突発的なトラブルには地震や火事といった災害や家賃滞納といったものがありますが、不動産投資をする場合にはそのようなリスクに備えなければなりません。

突発的なトラブルのせいで家賃収入が途切れても、手元に現金があればローンの返済に充てることができます。

・フルローンのリスク

フルローンのリスクは、「利息額が多くなって実質利回りが下がること」と「利息額が多くなることで全体の返済金額が上がってしまうこと」です。利息が多いとローン返済額が多くなり、手元に収益があまり残らないことが想定されます。フルローンで不動産投資を始めるときは、利回りと金利の差を確認しましょう。また、返済に困る恐れがあるのは、余裕資金が少ないケースです。手元の現金が少ない状態だと返済はもちろん、突発的なトラブルに対応することが難しくなります。ローン返済額の半年分程度の自己資金は手元に残しておくとよいでしょう。

 

まとめ

難しいイメージが持たれがちな不動産投資ですが、実は仕組みも非常にシンプルで手間がかからない運用方法です。また、元手が少額でもレバレッジ効果によって投資効率を高めることが可能な為、自己資金ゼロでも効率よく運用する方法もあります。株式や債券の投資は金融機関から融資を受けられず、自己資金で運用していかなければならない運用性です。それに対し不動産投資は、金融機関から融資を受けられ、第三者の資本を活用しながら運用できるのが最大のメリットになります。ただ、このレバレッジ効果を活用できる方は限られています。自分が不動産投資を始められるのか、気になる方は是非弊社面談を受けてみてください。しっかりとコツを学べば初心者でも成功する可能性は高くなります。そして初心者が不動産投資を始めるのにおススメなのが、物件価格も比較的安く取り組みやすい区分マンションです。“信用力を使う”という唯一の方法で、先々の不安を解消しましょう。
お問い合わせ、お待ちしております。

投稿者:ライフコンサルティング事業部  染谷雄太

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